離婚と住宅ローンに関する問題を専門の行政書士が対応いたします。離婚にまつわる不動産、お金、子供の問題、なんでもご相談ください。

離婚の際、不動産の名義で問題となるケースは、所有者名義が「夫単独」または「夫と妻の共有」となっている不動産から、「離婚によって、夫が家を出て行き、妻（と子供）がそのまま住み続ける」という場合が多いでしょう。

この場合、夫の所有権持分を財産分与によって妻が譲り受けることで、不動産を妻の単独名義とすることができますが、その際には注意しなければならないことがあります。

まず、住宅ローンを組んでいる銀行との問題があります。
法律上は、不動産に住宅ローンの抵当権が設定されたままでも、所有権を移転することは自由にできます。

ただし、これはあくまで原則論で、現実的ではありません。

なぜなら、住宅ローンを借りる際に銀行と取り交わす「金銭消費貸借契約」で、「住宅ローンの対象となる不動産の所有者名義を変更する場合は、事前に銀行の承諾を得なくてはならない」とされていることがほとんどだからです。

つまり、離婚によって不動産の所有者名義を変える時は、住宅ローンを組んでいる銀行から承諾を得る必要があるのです。

ですが、住宅ローンが残っている間は、基本的に所有者名義の変更に、銀行は応じてくれません。

これは、住宅ローンを払う人と、その住宅の所有者が別々になってしまうと、住宅ローンを支払う側が「どうせ自分の不動産ではないのだから、ローンの支払いを滞らせてもいいや」という考えになることを恐れるためです。

ですので、きちんと銀行対策の戦略を立てて動いていく必要があります。

住宅ローン完済後の所有権移転登記

一つの方法としては、住宅ローンの支払いが全て完了するまでは、登記上の不動産の所有権は夫名義のままとしておき、住宅ローンが完済したところで夫から妻へ所有権移転の登記を行うという方法が考えられます。

ですが、住宅ローンの完済までには数十年かかることもあります。

住宅ローンが完済したところで、元夫が、
「今まで、長年ローンを払ってきたのは自分なのに、いまさら何年も前に分かれた元妻に不動産を譲渡するのは納得いかない」
と考えてしまうことも想定されます。

また、元夫が再婚し、その後に亡くなった場合などは、さらに面倒です。

元夫の再婚相手には、当然に相続権がありますので、その再婚相手から、所有権の買い取りを要求されたりと、権利関係が非常に面倒になる場合があります。

そのようなトラブルに備える意味でも、やはり「公正証書」を作成し、所有権について確定させ、住宅ローン完済後はすみやかに所有権の移転登記をするよう取り決めておくことが望ましいでしょう

また、不動産に「仮登記（＝本登記の「予約」のようなものです）」をしておくのも有効な手段です。

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勝手に名義変更すると…銀行にはバレるの？

実際のところ、離婚の事実を銀行に伝えず、黙って所有権の移転登記をしてしまっても、住宅ローンの支払いが遅れずに支払われている限りは、それがすぐに銀行にばれてしまうということは、あまりないでしょう。

ですが、住宅ローンの支払いに遅れがでてしまってから、離婚の事実や、承諾のない所有権移転が銀行にばれてしまった場合、銀行は非常に強硬な手段をとってくる可能性があります。

もし悪質だと判断されれば、交渉の余地なく住宅ローンの一括返済要求から競売へと、一気に進められることも考えられます。

特に問題となるのが、夫婦で土地建物と住宅ローンの名義をすべて共有しているケースです。

この場合、不動産の名義だけでなく、離婚後の住宅ローン支払いについても、夫婦間でしっかり話し合いをしておく必要があるでしょう。

詳しくは『離婚で住宅ローンはどうなるの？』をご参照ください。

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