離婚と住宅ローンに関する問題を専門の行政書士が対応いたします。離婚にまつわる不動産、お金、子供の問題、なんでもご相談ください。

不動産の財産分与では、税金の問題にも注意が必要です。
税金の種類によっては、非常に高額になってしまう恐れがありますので、十分に注意しましょう。

１．贈与税

離婚の際に、高額になってしまうことが心配な税金は、やはり「贈与税」でしょう。贈与税については、しっかり理解しておく必要があります。

まず、離婚にともなう財産分与については、原則として贈与税は課税されません。

これは、離婚にともなう財産分与は、相手方から贈与を受けたものではなく、財産分与請求権に基づき「もともと自分の持分であったもの」を受け取っただけとみなされるからです。

ですので、自宅不動産を「財産分与として」譲渡する場合は、贈与税は課税されないと考えていいでしょう。

ただし、次の二つに当てはまる場合には贈与税がかかります。

（１）分与された財産の額が、婚姻中の夫婦の協力によって得た財産の価額やその他すべての事情を考慮しても、なお多すぎる場合
→この場合は、その多すぎる部分に贈与税がかかることになります。

（２）離婚が、贈与税や相続税を不当に免れるために行われたと認められる場合
→この場合は、離婚によってもらった財産すべてに贈与税がかかります。

なお、財産分与として自宅不動産を譲渡する場合でも、税務署へ「財産分与であると説明」できないと、やはり贈与税が課税される可能性があります。

特に問題となるのが、住宅ローンなどを理由に、「離婚から何年も後に、所有権の移転登記をおこなう」という場合です。

このような場合、税務署に「○年前の離婚の財産分与が登記原因です」と、客観的証拠をもとに説明する必要があります。

そのためにも、財産分与について記載された「公正証書」を作成しておき、いつでも税務署に提示できるようにしておくことが望ましいでしょう。

２．譲渡所得税

不動産の場合でいえば、「財産分与のときの不動産の時価」が「不動産取得時の時価（建物については減価償却後の価額）」よりも値上がりしていれば、その差額（＝譲渡益）に対して、財産分与をした方に譲渡所得税がかかります。
（不動産の値段が下がっていて譲渡益で赤字が発生した場合、他の給与所得等と損益通算をして税金が還付される場合もあります）

ですが、譲渡益が発生していても、財産を分与する側の譲渡所得税を抑える方法もあります。

この方法は、財産分与をするタイミングが「離婚前」なのか「離婚後」なのかが重要です。

譲渡所得税と贈与税には、下記ＡＢの控除があります。

Ａ．居住用不動産であり、譲渡する相手が親族でない場合は、時価３０００万円までの譲渡益が非課税

Ｂ．婚姻期間20年以上の夫婦が居住用資産を贈与する場合は、贈与税に関して２０００万円の配偶者控除有り

上記のＡＢの下線部分に注目していただきたいのですが、ここで所有権の登記を移す時期が重要になってきます。

つまり、Ａの制度利用するので有れば「離婚成立後」に所有権を移転する必要があります。
また、反対にＢの制度を利用するので有れば「離婚成立前」に、所有権を移転する必要があるのです。
このタイミングには、十分注意してください。

なお、このＡＢの控除は、あくまで居住用不動産にのみ適用される控除ですので、その不動産の所有者が実際に住んでいる不動産を譲渡する場合にのみ適用されます。
別荘やセカンドハウスなどの不動産には適用されません。

また、転勤・別居などでその不動産に住まなくなって３年以上が経過している場合も、この控除が受けられない場合があります。

３．不動産取得税

財産分与として土地や建物、マンションなどの不動産を受け取ると、「受け取った側」に固定資産税評価額の３％（ただし、土地の場合はその２分の１）の不動産取得税がかかります。（建物については１２００万円を固定資産税評価額から控除されます）

ただし、離婚においての不動産取得税は、「夫婦の財産の清算」として受け取った分にはかかりません。

これは、たとえ夫から妻へ不動産名義が変わった場合でも、実質的にはもともと妻の持分であった所有権を確認したにすぎず、実体としては財産移転ではないとみなされるからです。（贈与税と同じ理屈ですね）

これに対し、「慰謝料として不動産を受け取った場合」や、「妻の生活保護のために夫が不動産を与えた場合」などは、不動産取得税が課税されます。

なお、この不動産取得税は、離婚の際に「分与した側が支払う」という合意書を交わしておけば、不動産を受け取った側は支払わずにすみます。

４．登録免許税

夫婦の一方から分与された不動産を、法務局に登記するためにかかる税金です。

財産分与を受けた側に、固定資産税評価額の２％の登録免許税がかかります。

この登録免許税も、不動産取得税と同様に「分与した側が支払う」と取り決めることも可能です。